盤活存量；融資政策整體寬鬆。

開年地產圈消息不斷，二級市場波動加大，短期主要幹擾因素仍來自資金層麵的壓力紓解方案及預期。

從融資角度看，今年1月，盡管行業融資規模整體仍呈現下行趨勢，但麵臨融資困境的民營主體出現積極信號。中指研究院統計數據顯示，1月，4家民營和混合所有製房企合計發行了39億元信用債，較上年同期增加14.6億元，增幅達60%。

綜合機構分析和受訪人士觀點，考慮到銷售端仍有壓力，2025年房企償債壓力仍在。不過，由於嚴控增量、盤活存量的政策導向及其加速落地帶來的正向影響，房企尤其民營房企的融資環境有望進一步改善。

民營房企發債規模同比增6成

中指研究院數據顯示，2025年1月，房地產企業債券融資總額為509.8億元，相較2024年同期的570.3億元同比下降約11%。

信用債、ABS（資產支持證券）仍是融資主力。具體來看，1月，房地產行業信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。

值得注意的是，盡管1月房企信用債整體發行規模在上年高基數下大幅回落，但民營和混合所有製企業發債規模有明顯增加，綠城、、美的置業、地產4家房企合計發行總額39億元，較去年同期2家房企發行的24.4億元增長約60%。

其中，美的置業集團於1月23日成功發行2025年度第一期中期票據，實際發行金額達到15億元，期限為5年，發行利率3.00%；新希望地產於1月13日成功發行為期五年的2025年第一期中期票據，總額為8億元，票麵利率2.84%。募集資金用途方麵，美的置業集團計劃用於項目建設和補充流動資金，新希望地產擬用於償還發行人債務融資工具利息、項目建設和補充流動資金。

“美的置業、新希望地產中期票據均由中債信用增進投資股份有限公司提供全額保證擔保，支持民企發債的‘第二支箭’持續落地，且債券期限均長達五年，對補充流動資金、優化資產負債表有一定積極意義。”中指研究院企業研究總監劉水對第一財經表示。

回顧來看，近年來包括“三支箭”在內的房企融資支持政策不斷。2024年以來，從1月官宣建立房地產融資協調機製，到“9ⷲ4”新政陸續落地，房地產金融政策整體進一步寬鬆，支持力度明顯加大。

但政策效果的顯現仍需要一個過程，尤其相較央國企，民營主體目前的受益範圍和規模更小，融資困境緩解還不明顯。

中指研究院數據顯示，2024年全年，房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中信用債（3448.5億元）同比下降18.5%。其中，央國企占比較上年進一步提升2.5個百分點超過90%，達到91.3%，混合所有製和民營房企融資占比降至10%以下，為8.7%。

2025房企融資環境有何不同

近日，受多層麵消息影響，二級市場上房地產股債波動加大，焦點之一是萬科的紓困方案。繼2月10日萬科官宣第一大股東深圳市地鐵集團有限公司計劃向公司提供28億元的借款之後，一則萬科將從政府部門獲得500億元資金缺口幫助的消息進一步擾動市場。

據報道，該方案包括考慮允許地方政府今年利用約200億元人民幣的專項債額度，用於購買萬科的待售樓盤以及空置土地。這些資金將幫助萬科支付今年到期的部分債務，萬科和關聯公司也被允許利用新債發行和銀行貸款來還債。

但上述消息尚未得到官方證實。不過，劉水認為，專項債收購閑置存量土地有利於改善市場供求關係，促進房地產市場進入新循環，可能成為未來中央與地方政府政策的重要著力點，相關配套政策也有望繼續完善，從而惠及更多房企，對民企的支持力度也將加大。

第一財經記者注意到，目前專項債收儲工作已在多地加速推進，僅今年以來，廣東省就有佛山、珠海、惠州、江門等多個城市密集發布了擬用專項債收購存量閑置土地的公示。據中指研究院統計，相關公示涉及土地超過160宗，土地使用麵積680萬平方米，擬收購價格超過350億元。此前，已有湖南、河南、浙江、江西等地的多個城市發布公告，公開征集存量閑置土地進行收儲。就在1月，浙江湖州以7.81億元收回金茂4宗地塊，計劃申請專項債補償資金。

房企2025年融資環境如何？克而瑞研究中心報告數據顯示，2025年房企債務到期規模達5257億元，其中第三季度是償債高峰，到期規模約1574億元。報告提示，由於近年來不少房企選擇將債務展期或置換導致償債壓力轉移，2025年房企的債務壓力依然較大。

回顧2024年全年，房企債券到期規模達4828億元，而發行規模為2158億元，借新還舊償還到期債務仍有較大缺口。

在此背景下，嚴控增量、盤活存量被市場認為是接下來緩解房企資金壓力的關鍵。“預期2025年中央和地方仍將會從以下兩方麵發力，一方麵是繼續落地實施收儲存量商品房用作保障性住房；另一方麵則充分用好地方專項債和央行專項再貸款收購企業閑置存量土地，短期減少無效新增商品房供應穩定庫存預期。”上述報告認為，這些政策的推進落地也會吸引更多低成本增量資金進入市場，同時有利於改善市場供求關係和市場預期。

劉水也認為，2025年房地產全麵回穩仍麵臨一些挑戰，但隨著各項支持性政策加力並陸續落地，房企融資環境有望改善。他認為，盤活存量閑置土地政策能夠有效改善企業資產負債表，有利於增強企業信用資質，形成正向循環後房企資金麵有望好轉。

“從融資政策看，項目白名單機製持續落地擴容，經營性物業貸、支持房企發債和股權融資等政策延期，公募REITs和持有型不動產ABS持續上新，多種融資渠道向房企打開，融資政策整體寬鬆。”劉水表示。